Entendendo o Direito de Preferência na Compra de Imóvel em Condomínio

Você já ouviu falar de imóveis com "vários donos"? Imagine uma casa, um terreno ou até mesmo uma fazenda que pertence a mais de uma pessoa ao mesmo tempo. Essa situação, bastante comum, principalmente após heranças, configura o que chamamos de condomínio ou copropriedade.

O que é um Condomínio de Fato?

Quando um imóvel possui mais de um proprietário registrado em sua matrícula, dizemos que existe um "condomínio de fato". Cada proprietário detém uma "fração ideal" do imóvel, ou seja, é dono de uma parte proporcional dentro do todo.

Para ilustrar melhor, vamos a um exemplo: Geraldo, um agricultor, casado e pai de dois filhos, possuía uma propriedade rural de 100.000 m². Após seu falecimento, o inventário dividiu o imóvel da seguinte maneira: metade (50% ou 50.000 m²) ficou para sua esposa Jussara, e a outra metade foi dividida igualmente entre os dois filhos Igor e Abel (25% ou 25.000 m² para cada).

Com o inventário concluído, surge um condomínio: três pessoas (a viúva e os dois filhos) são proprietárias do mesmo imóvel, cada uma com sua parte específica.

Como Resolver a Copropriedade?

Idealmente, a copropriedade pode ser resolvida com a divisão física do imóvel, atribuindo a cada condômino uma parte individualizada, com sua própria matrícula, metragens e limites definidos. No exemplo do agricultor, cada herdeiro receberia um terreno independente.

O Obstáculo da Metragem Mínima:

No entanto, nem sempre é possível realizar essa divisão. A legislação exige uma metragem mínima para o desmembramento de imóveis, que varia conforme a região e o tipo de imóvel (urbano ou rural). Se a parte ideal de cada condômino for menor que essa metragem mínima, o imóvel não poderá ser dividido, e a copropriedade persistirá. Nesses casos, dizemos que o imóvel é "indivisível".

O Direito de Preferência: Uma Garantia para os Condôminos

Aqui chegamos ao ponto central: a venda da parte ideal de um condômino em um imóvel indivisível. A pergunta que surge é: o condômino pode vender sua parte para quem quiser, ou os outros condôminos têm prioridade na compra?

A resposta é que os demais condôminos têm o direito de preferência. Isso significa que, antes de vender sua parte para um estranho, o condômino deve oferecer a compra aos outros proprietários, nas mesmas condições oferecidas ao terceiro.

O artigo 504 do Código Civil Brasileiro assegura esse direito:

"Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência."

Em outras palavras, se um condômino deseja vender sua parte, ele precisa:

1- Comunicar previamente os demais condôminos sobre sua intenção de venda e as condições do negócio oferecidas por um terceiro (preço, forma de pagamento, etc.).

2- Dar preferência aos demais condôminos para adquirir sua parte ideal pelo mesmo valor e nas mesmas condições.

Como deve ser feita a Notificação?

A notificação aos demais condôminos deve ser feita de forma inequívoca, preferencialmente por meio judicial ou extrajudicial, como por exemplo, através do Cartório de Títulos e Documentos ou carta com aviso de recebimento. A notificação deve conter todas as informações relevantes sobre a venda, incluindo preço, forma e prazo de pagamento. Caso os outros condôminos não tenham interesse em adquirir a parte à venda, pode ser elaborado um termo de anuência e renúncia de direitos de preferência de compra.

O que acontece se o Condômino vender sem notificar os outros?

A venda realizada sem a notificação prévia não é automaticamente anulada. No entanto, o direito do terceiro comprador fica condicionado à manifestação de interesse dos demais condôminos.

Se um condômino se interessar em comprar a parte vendida, ele poderá ingressar com uma ação judicial para anular a venda ao terceiro e exercer seu direito de preferência, depositando o valor correspondente em juízo. Esse direito deve ser exercido em até 180 dias após o registro da venda no Cartório de Registro de Imóveis.

Se mais de um condômino tiver interesse em comprar a parte vendida, terá preferência aquele que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior.

Em resumo: o direito de preferência protege os condôminos, garantindo-lhes a prioridade na aquisição da parte ideal de outro condômino. A Notificação Prévia ou o Termo de Anuência são documentos essenciais para evitar litígios e garantir a segurança jurídica da transação. Caso a notificação não ocorra, o registro da venda no Cartório de Imóveis inicia o prazo para que os demais condôminos exerçam seu direito de preferência. Se esse direito não for exercido dentro do prazo legal, a venda ao terceiro se torna definitiva.

Gostou da informação? Se tiver alguma dúvida entre em contato conosco.